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2018年建筑业市场宏观趋势及政策洞察

2019-04-24 11:57:25
【观点概要】

· 经济环境

宏观环境:2018年GDP规模达到90.03万亿美元,增长6.6%,增速较上年回落0.2个百分点,创28年新低。消费、 进出口持续下滑,投资低位运行。房地产降温步伐加快。

房地产市场:2018年房地产市场投资、销售增速皆先升后降,2019年将高位微降。12月,国房景气度指数下降至101.85,房地产开发投资、土地购置增速持续回落,但新开工面积持续高位快速增长至20.5%,对下游建筑业形成利好。从重点区域来看,房企拿地重心在三四线以及中西部,东北地区投资增速最快。

建筑业:受基建持续低位、房地产降温加速影响,建筑业总产值增速放缓至9.9%、前三季度新签合同额增速下滑明显,降至7.46%。

· 政策扫描

中央政策:住建部发文强化工程项目信息数据标准、推进施工图设计文件数字化审查,住建部发布多项国家标准。

地方政策:湖南施工图将“多审合一”、“多图联审”,建设单位通过湖南省施工图管理信息系统,将房屋建筑和市政基础设施工程勘察文件、施工图设计文件一并进行报审;广东探索创新数字造价管理,将全省各级工程造价管理部门日常定额管理与造价纠纷处理工作通过互联网平台统一采用线上服务模式;广东、重庆发文推进“施工过程结算”。要求施工工期二年以上的大型项目,实施施工过程结算。
 

一、【宏观环境】

宏观经济的走势:2018年GDP增速创28年新低,经济下行压力较大

现状:2018年GDP增长6.6%,增速较上年回落0.2个百 分点,创28年新低。消费、进出口持续下滑,投 资低位运行。房地产降温步伐加快。 

原因:固定资产投资尤其是基建投资下 降是经济下行的主要原因。

趋势:2019年,贸易战带来的负面影响将会显现,加之房地产进入下 行区间,经济下行压力仍然较大。

固定资产投资:明显下滑,单月增速连续半年不及0.5%

现状:固定资产投资同比增长5.9% 其中2018年12月增速仅0.42%,仍为1995年有历史数据以来最低水平。 

原因:基建投资增速放缓拉低了固定资产投资增速。

趋势:2019年,基建在融资改善及政策的驱动下回升,加之政府着力消除民间资本进入重点领域的各种障碍,民间投资有望恢复较高增长速度。 固定资产投资有望稳步回升。

2018年基建投资大幅回落,2019年在融资改善及政策驱动下有望回升

现状:基建投资下滑明显,处历史低位。分部门看,水利,铁路和公路投资均继续下滑、公共设施小幅回升。 

原因:2018年,在去杠杆以及全面清查PPP项目的大背景下,基建投资增速大幅度回落。

趋势:2019年全面降准叠加地方债和PPP发力,基建融资状况正逐渐修复,加之基建补短板政策的落实,基建有望回升。

2018年房地产市场投资、销售皆先升后降,2019年将高位微降 

现状:2018年销售、新开工、投资皆创十年新高。

原因:房地产调控的效果开始加速显现,房地产降温的步伐也在加快推进。

趋势:2019年,随着房地产市场降温, 投资、销售等多项指标将高位微降。 

房地产市场走势:新开工继续保持快速增长,销售持续微幅增长 

2018年12月新开工面积继续保持快速增长,增至20.5%,这说明在督促房企开发等层面,实际上政策效应显现。尤其是近期包括深圳对于房企拿地后的施工和竣工时限要求,都说明各地在积极督促房企进行既有土地项目的开发,以形成有效供给。

房屋销售还是维持正增长态势,但是幅度不足2%。

商品房待售面积进一步降低

商品房待售面积进一步降低,住宅、办公楼、商业营业用房三大物业类型库存同时下降

从2018年下半年开始,土地成交规模持续下滑

从全年市场来看,2018年的土地市场整体较为积极,大部分月份的供求规模同比上升,虽然从7月份开始市场热度下降,流拍现象引起了广泛关注。但除第四季度以外,其他月份的土地成交规模同比均是上涨的,一边流拍、一边 囤地成为了今年土地市场一个独特的现象。

房企拿地重心在三四线以及中西部,东北地区投资增速最快

从2018年百强房企布局选择来看,地域聚焦的投资策略明显。能级选择上,三四线依然是多数房企的首选。房企在三四线新增土储建面占比接近6成,比二线城市高出20个百分点,一线城市受到供应紧、出让条件苛刻等因素影响,仅有4%。

区域选择上,中西部无疑是2018年最热门的区域,在板块轮动的引领下,市场热度颇高,房企也密集进驻。TOP100房企在中西部新增土储建面占比达到38%,比长三角高出10个百分点。

从销售来看,中部、西部表现抢眼,东部增长缓慢;一线城市销售大幅下滑,二线城市销售小幅增长,三线城市增幅最大。

从开发投资来看,东北增长较快,中部增长最慢。

2019年房企发展展望

2018年,TOP200各梯队房企规模持续增长,销售金额集中度较去年同期均有较大幅度的提升。其中,TOP10房企集中度达26.9%,TOP20房企集中度达37.5%。而TOP50和TOP100房企的集中度提升幅度较大,分别较2017年提升9.3个和11.3个百分点至55.1%和66.7%。

 

市场:房住不炒、因城施策的调控主基调不变

一方面,核心一二线城市有望加快预售证审批并开闸网签备案,供应量价将逐步回归正常水平。另一方面,弱二线及三四线城市在市场下行及高库存压力下,调控政策或将有所松绑。

业绩:整体规模由高速增长步入平稳增长

克尔瑞地产研究预计2019年中国房地产行业将由高速增长向平稳增长过渡。百强房企的规模增速将难以保持在近两年的40%,并回落至20%至30%左右,较2017、2018年显著放缓并保持整体平稳的态势。但即使只有 20%的增长率,只要能够保持下去,四年就能翻倍。 

投资:重心逐步回归一二线城市

克尔瑞地产研究预计2019年房企整体的土地投资态度仍将趋于保守,2019年房企将减少对于四五六线城市投资力度,重心逐步回归二线城市及经济基础发展良好的三四线城市。收并购及合作拿地依然是企业获取项目的主要手段。

融资:房企积极开拓多样化渠道

房企整体的融资环境仍会处在较为严峻的环境中,促进销售回款、融资“借新 还旧”、保证现金流的稳定将是这段时间的主旋律。

产品:房企将回归产品竞争的本质

从中长期来看,未来中高端改善类产品将成为各能级城市新房市场供应的主流,刚性需求则将更多地被二手存量市场、政府保障性住房及“长租公寓”满足。

多元化:以地产业务为轴心进行延伸

当前房企转型的发展模式也主要是以地产业务为轴心进行延伸,如目前已初具规模的长 租公寓、产业地产、养老地产、物业管理等细分领域。此外,科技等未来产业也将吸引部分企业进场,如碧桂园对现代农业、机器人等领域的布局。

建筑业走势:2018年12月建筑业景气度高位提升

现状:建筑业景气度明显提升。商务活动指数为62.6%, 比上月上升3.3个百分点,升至高位景气区间,建筑业增速有所加快。 

原因:近期国家出台的多项促进基础设施投资稳定发展的政策措施效果有所显现。

趋势:预计2019年基建投资力度将加大,建筑业市场仍会保持较高景气度。

建筑业新订单指数为56.5%,与上月持平。

建筑业投入品价格指数为52.8%,比上月回落1.1个百分点。

建筑业销售价格指数为49.1%,比上月下降3.7个百分点。

建筑业从业人员指数为53.5%,比上月微升0.1个百分点。

建筑业业务活动预期指数为64.5%,比上月回落3.8个百分点。

建筑业总产值增速放缓、新签合同额增速下滑明显 

2018年以来,基建投资增速持续下滑,房地产市场调控力度不减,导致建筑业新签合同额增速同比下降明显。

建安投资保持低速增长

1-12月,建筑安装工程投资增速3.6%,增速较上月提高0.4个百分点,保持低速,建筑安装投资动力不足。建安投资受固定资产投资影响较大。

国外:“一带一路”工程市场

2018年1-11月,我国对外承包工程业务完成营业额1380.1亿美元,同比增长2.7%,新签合同额1853.1亿美元,同比下降11.7%。

对外承包工程方面,我国企业在“一带一路”沿线国家新签对外承包工程项目合同3640份,新签合同额904.3亿美 元,占同期我国对外承包工程新签合同额的48.8%,同比下降20.3%;完成营业额736.6亿美元,占同期总额的 53.4%,同比增长12.6%。

2018年1-11月,我国企业在“一带一路”沿线对56个国家 非金融类直接投资129.6亿美元,同比增长4.8%,占同期总额的12.4%,主要投向新加坡、老挝、巴基斯坦、印度 尼西亚、越南、马来西亚、泰国和柬埔寨等国家。


二、【政策动态】

中央政策动态

住建部发文强化工程项目信息数据标准、推进施工图设计文件数字化审查。

2018年12月29日,住建部印发《全国建筑市场监管公共服务平台工程项目信息数据标准》,加快推进建筑市场监管信息归集共享,提高全国建筑市场监管公共服务平台基础数据的及时性、准确性和完整性。

2018年12月25日,住建部印发《城市轨道交通工程土建施工质量标准化管理技术指南》,提升城市轨道交通工程土建施工质量管理水平。

2018年12月25日,住建部印发《全国房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查信息系统数据标准(试行)》,推进施工图设计文件数字化审查工作,促进各级住房城乡建设主管部门施工图审查信息共享,提高勘察设计质量监管效能。

2018年12月20日,住建部标准定额司印发《国际化工程建设规范标准体系》,适应工程建设“走出去”和国际化需要。

2018年12月18日,住建部、商务部废止《外商投资建设工程设计企业管理规定实施细则》。(2018年6月8日,国务院下发 《国务院关于同意深化服务贸易创新发展试点的批复(国函〔2018〕79号)》,在深化服务贸易创新发展试点开放便利举措中指出:对于工程咨询服务,允许符合条件的外籍人员在试点地区执业提供工程咨询服务(法律法规有资格要求的除外),对外资工程设计(不包括工程勘察)企业,取消首次申请资质时对工程设计业绩要求。在北京、天津、上海、等地试点。深化试点期限为2年。

 

【住建部发布多项国家标准】

2018年12月6日,住建部举办“推动城市高质量发展系列标准发布”活动,发布包括《海绵城市建设评价标准》《绿色建筑 评价标准》在内的10项标准,旨在适应中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的新要求,以高标准支撑和引导我国城市建设、工程建设高质量发展。

2018年11月1日,住建部发布国家标准《城市轨道交通给水排水系统技术标准》、《钢铁冶金企业设计防火标准》、《煤焦化粗苯加工工程设计标准》、《岩溶地区建筑地基基础技术标准》。

2018年12月27日,住建部同意《福建省住房和城乡建设厅推行建筑业企业电子资质证书的实施方案》,同意福建住建厅推行建筑业企业电子资质证书。

2018年12月14日,住建部同意在河南等省(市)开展住房和城乡建设领域从业人员有关证书电子化试点。

 

【地方政策动态】

江西:整治工程建设领域“挂证”行为,对违法违规“挂证”的专业技术人员撤销其注册许可,自撤销注册之日起3年内不得再次申请注册。

深圳:2018年新增海绵城市面积65平方公里。自2016年深圳全面推进海绵城市建设以来,包括万科云城、香蜜公园等大批海绵城市项目在不断充实着深圳市海绵城市项目库,2018年度,经专家认定已完工海绵城市项目939个,新增海绵城市面 积65平方公里,其中既有设施海绵专项改造项目521个。

广西:加速推广应用绿色建材。广西壮族自治区将通过加快完善绿色建材相关规范制度,加大对市县的监督检查力度,加速 推广应用绿色建材,力争到2020年年底实现城镇新建民用建筑中绿色建材应用比例达到30%。

山东:部署实施美丽村居建设行动。坚持分类推进、设计先行、质量第一、统筹配套,集中打造胶东、鲁中、鲁西南、鲁西 北四大风貌区和10条风貌带、300个示范村。

河北:发布新版建设工程概算定额。自2019年3月1日正式施行。

深圳:首次实现住房租赁在线登记备案。深圳市住房和建设局联合市规土委、市租赁办发布《深圳市住房租赁监管服务平台 管理办法(暂行)》,住户网上租房不仅看到的都是真房源、真委托,通过住房租赁平台交易还无需缴纳手续费。

黑龙江:省今年试行工程担保制度。工程担保主要包括保证保险、银行保函、担保函等形式,引入第三方对建设工程中合同的履行进行监督并 对违约行为承担责任。

广州:城市更新出新政,旧村改造鼓励采用先收购房屋后回购方式补偿。广州市政府常务会审议通过了《关于深入推进城市更新工作的实施细 则》,加大了城市更新项目支持力度。

山东:启动工程质量管理标准化试点。山东省住房城乡建设厅印发通知,在107家施工企业和22家房地产开发企业,开展工程质量管理标准化 试点工作。

湖南:施工图将“多审合一”、“多图联审”。建设单位通过湖南省施工图管理信息系统,将房屋建筑和市政基础设施工程(含室内外装修、 建筑保温、用途变更)勘察文件、施工图设计文件(含防雷装置设计、消防设计、人防设计等内容)一并进行报审。

广东:探索创新数字造价管理。广东省住建厅印发《广东省住房和城乡建设厅关于广东省建设工程定额动态管理系统和广东省建设工程造价纠 纷处理系统试运行有关事项的通知》。此次将全省各级工程造价管理部门日常定额管理与造价纠纷处理工作通过互联网平台统一采用线上服 务模式,是广东省住房和城乡建设厅构建全省统一运行、共享协同、服务集成的“数字造价管理站”业务体系的探索创新。

广东、重庆:发文推进“施工过程结算”。要求施工工期二年以上的大型项目,实施施工过程结算。
 

 

 

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